Leedu kinnisvaraturg Balti ahvatlevaim

Leedu paistab Balti riikide hulgas silma uusarendustega ja võimalusega teenida kõrgemat tootlust.

Ober-Haus Kinnisvara juht Tarmo Kase ütles, et viimasel ajal toimuvad kõige põnevamad ja magusamad arengud just Leedus. „Mina soovitaksin kõigil sinna minna. Eestis on kõik nii nagu ennegi, Lätis on seevastu kõik lihtsalt masendav,“ ütles ta.

Kase sõnul on kinnisvaraturg kõige tervem just Leedus, kus pole olnud Tallinnale omast heitlikku hinnarallit ja Lätit iseloomustavat surnud seisu. Näiteks kasvas aastatel 2013-2014 korterite ostu-müügitehingute arv Vilniuses 8,9%, Eestis aga tehti tehinguid 2,9% vähem kui varem.

Leedu kinnisvaraturu eelised on ka Vene kapitali meelitama hakanud. Peamised erainvestorid on Kase sõnul just venelased ja valgevenelased, kel tekkis suurem huvi Leedu kinnisvara vastu juba hindade põhjas ehk aastatel 2009-2010. Erainvestorid on maiad 1-2toaliste korterite vastu, menukamad piirkonnad on pealinn Vilnius ja kuurortlinnad Palanga ja Druskininkai. Selliste kinnisvaratehingute hinnad jäävad keskmiselt 70 000-150 000 euro kanti. Kase märkis, et kuna Leedu kinnisvara hinnad on suuremates tõmbekeskustes pärast kriisi tõusnud vaid 5-15%, oodatakse edaspidi suuremat hinnakasvu.

Ta lisas, et igal erainvestoril on erinev põhjus, mis talle Leedu atraktiivseks teeb. Mõnda huvitab näiteks Leedu elamisloa saamine, mis võimaldab vabalt Euroopas liikuda.

Ärikinnisvarasse investeerimisel meelitab Kase sõnul Leedu võimalusega teenida kõrgemat tootlust kui stabiilsetes Lääne-Euroopa riikides. Venemaa raha hulka Leedu kinnisvaraturul on aga raske hinnata, kuna venelased eelistavad tihtipeale varjatult tegutseda. „Statistika järgi on ainult 3% ärikinnisvara investeeringutest pärit Venemaalt, aga on selge, et tegelik number on kordades suurem,“ ütles Kase. 

Turgu jagub kõigile 

Viimasel kahel aastal on Leedu kinnisvarasse enim investeerinud Rootsi investeerimisfond East Capital, Vene kapitali haldav Eesti ettevõte Capital Mill, Leedu kohalik fond Lords LB ja Soome fond Technopolis.

Capital Mill on viimase kolme aastaga oma portfelli kordades suurendanud – kui 2011. aastal oli nende portfelli väärtus 30 miljonit eurot, siis tänaseks on see kasvanud üle 200 miljoni.

Capital Milli juhatuse liikme Marko Kulli sõnul on nende esindatavad investorid teinud Vilniuses seitse tehingut, ostetud on nii kauplusi, ladusid kui ka büroohooneid. Kull märkis, et kõik Eestis tegutsevad suuremad kinnisvarainvestorid on hakanud Leedu poole vaatama ja seal ka tehinguid teinud. „Suured investorid vaatavad Baltikumi kui ühte piirkonda ja neil pole väga vahet, millisesse riiki investeering tehakse,“ rääkis ta. „Vaadake näiteks East Capitali investeeringuid või Partner Groupi sisenemist Baltikumi kinnisvaraturule.“

Leedu oskab end müüa 

PricewaterhouseCoopers Advisorsi juht Teet Tender ütles, et eestlased on harjunud ennast Balti riikide kiireimaks pidama, ja nüüd, kus mõnes valdkonnas enam nii ei ole, tundub naabrite silmapaistvus justkui midagi võimatut.

Leedu praegune edu on Tenderi sõnul suuresti seotud korporatiivsete teenuskeskuste arendustega. „Neid on Leetu tekkinud mitmeid ja ka väga suuri,“ ütles ta, lisades, et see on kohati sealsete valitsusasutuste hea turundustöö tulemus. Kuigi Leedu turundab Tenderi sõnul Eestiga sarnaseid aspekte – näiteks head haridust, keelteoskust ja IT-võimekust – on üheks võtmeteguriks  üllatuslikult ka üks madalamaid tulumaksumäärasid.  Nimelt makstakse Leedus ettevõtte tulumaksu kuni 15% ehk viie protsendipunkti võrra vähem kui Eestis. „See tähendab, et enamasti on dividendidelt makstav maks null, mistõttu on Leedus investoritel teatud tingimustel võimalik kasumilt vähem maksu maksta,“ ütles Tender.

Tender lisas, et võrreldes Eesti ja Lätiga toetab Leedut kindlasti ka lihtsalt suurem rahvaarv, millega on raske konkureerida. Leedukad oskavad tema sõnul enamasti lisaks heale inglise keelele ka vene keelt, ja seda ka noored, mitte vaid inimesed, kes vene keelega nõukogude ajal kokku pidid puutuma. Ka palgad on Tenderi sõnul Leedus endiselt konkurentsivõimelised. „Suurte IT-oskusi vajavate teenuskeskuste rajamine on kuuldavasti selle pärast kohalike ettevõtjate jaoks tööjõuleidmise keeruliseks teinud,“ märkis ta. 

Kull lisas, et kui Baltikumi majanduskliima püsib stabiilne ja majanduskasv ületab Euroopa keskmist, siis püsib piirkond ka investorite jaoks huvitav.

East Capital Baltics ASi juhatuse liige Madis Raidma ütles, et Leedu on nende koduturg, mistõttu on nad alati seal ka tehinguid teinud. Mullu tegi East Capital Leedu turu suurima investeeringu, ostes ära Vilnius Business Harbouri. Tehingu maht oli 62 miljonit eurot.

„Ei oskagi öelda, kas seal on rohi rohelisem või mitte. Suures pildis on terve Baltikum enam-vähem samas arengujärgus,“ ütles Raidma, ent lisas, et Leedus on viimase aasta jooksul märgatavalt juurde tulnud just kontoriarendusi. Nõudlus on tema sõnul aga Tallinnaga sarnane, kuna uued pakkumised pole veel turule jõudnud. Vilnius Business Harbouri soetamine oli mullune rekordtehing ka East Capitali enda jaoks. Eestis ostis East Capital mullu 21,8 miljoni euro eest Metro Plaza. 

Lätis kui matustel

Läti näeb oma majanduslikku olukorda nii mustades toonides, et sealt on põgenema hakanud ka Vene kapital.

Ober-Haus Kinnisvara juht Tarmo Kase tunnistas, et PricewaterhouseCoopersi (PwC) eelmise aasta lõpus tehtud tippjuhtide uuringust, milles ta ise samuti osales, selgus, et Eesti ettevõtted ootavad sel aastal enim kasvu just Läti turult. „Ootasime tõesti, kuid esimesed kaks kuud on näidanud midagi hoopiski muud. Lätlased räägivad kõigest väga mustades toonides,“ ütles ta.

Nii on Kase sõnul Lätist lahkuma hakanud ka Vene kapital. Näiteks on Lätis oma tegevuse lõpetanud mitmed ettevõtted Riias ja selle ümbruses, kes ehitasid kunagi äri ainult venelaste rahapaigutamisele. Ober-Haus Kinnisvara analüütiku Rain Rätti sõnul on seda soodustanud ka asjaolu, et Läti karmistas mullu elamislubade saamise tingimusi - kui enne pidi elamisloa saamiseks ostma 142 000 euro väärtuses kinnisvara, siis nüüd on vajalik summa 250 000 eurot. Tingimus kehtib Läti suuremate linnade kohta. Varem võis osta ka näiteks kolm erinevat kinnisvaraobjekti, et vastav summa kokku tuleks, ent nüüd peab tegema ühe tehingu. „Lisaks on lätlased rohkem hakanud uurima isikute tausta,“ märkis Rätt.